关于印发《威海市环翠区物业管理办法（试行）》的通知

发布时间：2016-03-23

威海市环翠区人民政府

关于印发《威海市环翠区物业管理办法（试行）》的通知

各镇政府、街道办事处，里口山管委，区政府各部门、单位：

《威海市环翠区物业管理办法（试行）》已经区政府研究同意，现印发给你们，望认真抓好贯彻落实。

威海市环翠区人民政府

2016年3月17日

威海市环翠区物业管理办法（试行）

第一章        总则

第一条  为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本区实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条　本办法适用于环翠区行政区域内（不含高区、经区、临港区）物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

第四条  区住建局是本区物业管理主管部门，依法对本区行政区域内的物业管理活动进行指导、监督和管理。具体负责拟定辖区内物业管理的具体规定，根据授权参与辖区内物业服务企业的资质初审管理，开展物业管理日常工作的指导、监督；负责监督、指导辖区内物业的承接查验工作；建立辖区内物业服务企业、项目经理信用档案；配合镇（街道）做好业主大会、业主委员会筹建、换届及日常工作的指导与监督，负责业主大会和业主委员会的备案管理工作；参与物业管理区域内房屋的竣工综合验收；依法开展物业管理示范小区创建工作；依法查处辖区内违反物业管理法律、法规的行为。

环翠区物业管理办公室（以下简称区物业办），具体负责全区物业管理日常工作。          

第五条  镇（街道）政府负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理。其主要职责是：

（一）设立物业管理专职机构，负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（二）协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，建立和完善“四位一体”管理模式。即：镇（街道）政府、社区居（村）委会、业主委员会和物业服务企业共同参入的社区管理模式，实行物业管理联席会议制度，做好社区居（村）委会与业主委员会之间的协调配合工作；

（三）具体指导协调本辖区内物业管理活动的日常管理与考评，调处矛盾纠纷；

社区居（村）委会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助镇（街道）政府开展社区行政管理、安全管理及社区服务中与物业管理有关的工作。

第六条  政府各职能部门应按照下列规定履行相应职责：

规划主管部门负责全区物业服务用房和社区居委会办公用房规划、设计的监督管理，在经批准的详细规划设计图和《建筑工程规划许可证》上，明确新建住宅小区各类配套建筑和设施配置的具体位置和面积；

城管执法分局负责依法查处城市规划区内物业管理区域未经审批擅自设置户外广告的行为；未经批准或未按照批准内容建设建筑物、构筑物或其他设施及违反规划在建筑物外立面擅自开门开窗的行为；擅自饲养家畜家禽的行为；占用公共绿地种植农作物等行为；社会生活噪声污染以及饮食服务业违反规定排放油烟、露天烧烤食品污染环境的行为；履行法律法规和规章规定的其他职责。

物价局负责物业服务收费行为的监管，依法规范物业服务企业的收费行为，及时查处物业管理中的收费及价格违法行为；受理物业服务收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

公安分局负责指导、督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设；负责消除物业管理区域内的治安隐患，及时调解各类治安管理矛盾纠纷；负责指导监督消防管理工作，依法查处违反消防管理规定的行为；负责对物业管理区域内饲养的动物依法实施监督管理。

市场监管局负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、压力容器等特种设备进行安全监察；依法对特种设备开展监督检查；调查处理物业管理区域内的特种设备事故，依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为。

安监局、社区工作局、环保分局及供电、供水、供气、供热、有线电视等部门和单位，负责物业管理相关工作的指导、监督和配合。

第七条  本区范围内的各类住宅区、商业区和政府投资的机关、学校、医院等各类物业及其设施，应当按照招投标方式选聘物业服务企业，实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。

第二章　新建物业与前期物业管理

第一节          物业管理区域

第八条  物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，并遵守以下规定：

（一）新建物业项目内有市政规划道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域，规划部门另有明确要求的除外。

（二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。

（三）分期建设或由两个以上单位共同开发建设的物业项目，配套的设施设备是共用的，应划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

（四）原有建筑规模较小的相邻物业项目，可以整合为一个物业管理区域。

（五）原有物业项目内，已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理和维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。  

（六）与住宅物业项目相邻的新建单幢商住楼宇或者非住宅物业，具有独立设施设备，并且能够封闭管理的，可以单独划分为一个物业管理区域。                                                                                                                                    

第九条  建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向区物业办申请划分物业管理区域。

第十条  区物业办应当自受理申请之日起二十个工作日内，在征求镇（街道）政府、区住建局综合科等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
    第十一条  物业管理区域划定后，确需调整的，由区物业办按照本办法的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

第二节  配套建筑与设施设备

第十二条　物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设，并依法办理权属登记备案手续，不得擅自改变用途。       

第十三条　物业服务用房专用于物业服务企业、业主委员会办公，其配置应当符合下列规定：

（一）建设单位应当在物业管理区域内按照不少于建筑面积千分之三至千分之五的比例，无偿配备物业服务用房，面积最小不得小于一百平方米；鼓励开发企业为物业服务企业提供一定比例的经营用房，经营用房经营收入优先用于补充物业管理活动经费，也可以用于补充住宅专项维修资金，具体办法由业主大会在《业主大会议事规则》中规定。

（二）配备水、电、暖、卫等基础设施，具备采光、通风等正常使用功能并简易装修。

（三）业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

（四）物业管理用房的具体位置、面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理物业销售（预售）证前予以确定。物业管理用房的所有权属该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变。

业主委员会成立之前，物业管理用房由区物业办监督建设单位移交前期物业服务企业使用。

第十四条　住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居（村）民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

第十五条　按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。

《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》经区物业办备案后，建设单位方可与买受人签订商品房买卖合同。

第十六条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位的，建设单位应依法取得车位、车库预售许可后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的预售许可证明文件和出售价格。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

第十七条　住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设；专业经营单位在设计、建设过程中，应当与建设单位的开发建设进度要求同步设计、同步施工、同步交付使用。

住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。

住宅小区内专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置，其所有权归专业经营单位所有，其运行电费由专业经营单位承担。

第十八条　本办法实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位的，专业经营单位验收合格后应当接收。专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

第十九条　规划主管部门、住建局在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。

第三节　前期物业管理与物业交付

第二十条　建设单位应当依法通过招标或协议的方式选聘前期物业服务企业。

建筑面积2万平方米以上的住宅物业和1万平方米以上的新建非住宅物业，及政府机关、事业单位投资建设的各类办公用房应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业。

建筑面积2万平方米以下的住宅物业和1万平方米以下的新建非住宅物业，及政府机关、事业单位投资建设的各类办公用房，经住建局批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向区物业办备案。

第二十一条  建设单位应当在物业交付前，按照低层和多层建筑面积每平方米3元、小高层建筑（含7层以下安装电梯建筑）面积每平方米4元 、高层建筑面积每平方米5元的标准，向前期物业服务企业支付前期物业服务启动资金。实行物业服务企业履约保证金制度，专项用于物业服务企业非正常退出物业后，新聘物业服务企业进入物业前的过渡管理。

新建物业项目招投标或协议选聘物业服务企业时，其招标文件或协议书必须对中标企业履约保证金作出明确规定。物业服务企业履约保证金按照下列标准缴纳：

2万平方米以下（含2万平方米，下同）的物业项目，缴纳标准不低于1万元；2-5万平方米的物业项目，缴纳标准不低于2万元；5-10万平方米的物业项目，缴纳标准不低于3万元；10-15万平方米的物业项目，缴纳标准不低于5万元；15万平方米以上，每增加5万平方米，缴纳标准在5万元基础上，相应增加2万元。

履约保证金存入区物业办指定的帐户，该帐户由区物业办和物业项目所在地镇（街道）政府物业管理专职机构实行双印鉴管理。物业服务合同期满双方不再续约或因不可抗力因素导致合同终止的，双方无异议的履约保证金本息全部退还。  õúûăØ(镇江论坛) []¨ÑЫÚ

第二十二条　全面推行前期物业服务企业提前介入项目开发建设制度。对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。建设工程竣工验收和分户验收时，前期物业服务企业必须参与监督。

第二十三条　建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑及其产权归属等资料报区物业办备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形和物业承接查验等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第二十四条　新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

（一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；

（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；

（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；

（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；

（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；

（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；

（九）按照规划要求完成绿化建设、公共厕所及车库、车位的配置；

（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；

（十一）法律、法规规定的其他条件。

建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行各单项验收，接受区住建局、规划主管部门、物业办等有关部门的监管，并向区住建局办理竣工验收备案手续。

第二十五条  建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

      在物业交付使用十五日前，建设单位应当与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

第二十六条　建设单位应当自住宅小区综合验收备案之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

第二十七条　建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第二十八条　建设单位应当在办理承接查验进行现场查验二十日前，在区物业办、镇（街道）政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房、物业管理经营用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业管理必需的其他资料。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业管理经营用房及有关资料移交给业主委员会。

第二十九条　物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向区物业办办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单和建设工程档案验收意见书；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其它承接查验有关的文件。

第三十条　物业承接查验可以邀请业主代表、项目所在地镇（街道）物业办以及区物业办参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果应当在物业服务区域内公示。

第三十一条　物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，由区住建局责令其限期改正并记录其不良行为；导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业服务企业擅自承接未经查验的物业，由区物业办责成其限期改正并记录不良行为，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

供水、供电、供热等专业经营单位应按照有关规定，履行相关专营责任，及时做好相关设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。委托物业服务企业经营收费的，委托单位要与物业服务企业签订委托合同，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。物业服务企业应将其委托合同在物业管理区域内公示。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。

第三章 业主大会与业主委员会

第一节  业主大会筹备组

第三十二条  房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行相应的义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同的约定。

符合下列条件之一的，建设单位或者前期物业服务企业应当在三十日内向项目所在地镇（街道）政府报告，筹备召开首次业主大会：

（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

第三十三条　符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当在六十日内向镇（街道）政府提交召开首次业主大会的下列资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房权属登记证明；

（七）其他有关的文件资料。

第三十四条 符合成立业主大会条件的，镇（街道）政府应当在收到建设单位或者5%以上业主提出筹备业主大会书面申请后，三十日内指导业主组建业主大会筹备组。

筹备组由九人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和镇（街道）政府、社区居（村）民委员会代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一，筹备组组长由镇（街道）政府代表担任。

筹备组中业主代表的产生，由镇（街道）政府或者居民委员会组织业主推荐，按照推荐票数多少产生，并应具备下列条件：

（一）模范履行业主义务，按时交纳物业服务费等费用；

（二）有事业心、公益心和必要的工作时间。

业主对筹备组成员有异议的，应当说明理由并以书面形式提出，经镇（街道）政府调查属实且具备合法理由的，可以撤销该筹备组成员资格，并予以公告，同时根据筹备组成员产生办法进行增补。

筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

第三十五条　筹备组履行下列职责：

（一）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）依据国家相关法律法规，制定业主委员会选举办法及业主委员会委员候选人条件，确定业主委员会候选人名单；

（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告。

第三十六条  依法登记取得物业所有权或取得建筑物专有部分所有权的人，以及其他合法形式占有物业的，可以认定为业主。法律法规规定视为物业产权共有人的，也可认定为业主。

业主对其他业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第二节          业主大会

第三十七条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

第三十八条　业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（四）选聘、解聘物业服务企业；

（五）制定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；

（六）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）；

（七）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

第三十九条　业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：

（一）按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；

（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。

业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

第四十条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。

第四十一条　物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第四十二条　业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

（一）有百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由镇（街道）政府责令限期召集。逾期不召集的，由镇（街道）政府负责组织业主召开业主大会。

业主大会的召开，应当告知镇（街道）政府和区物业办，上述部门应安排人员列席会议。

业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第三节　业主委员会

第四十三条　业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）执行业主大会的决议、决定；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）业主大会赋予的其他职责。

第四十四条　业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居（村）民委员会任职。

第四十五条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向镇（街道）政府和区物业办备案：

（一）业主大会会议决议；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会委员名单和基本情况；

（五）业主大会组织召开的情况；

（六）证明业主身份的材料；

（七）法律、法规规定的其他资料。

区物业办应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主大会和业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立帐户。

业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，书面告知并提交履行变更程序的资料报镇（街道）政府和区物业办备案。

第四十六条　业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。业主委员会会议由主任或者副主任负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。

业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十七条　业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，镇（街道）政府应当协调督促其移交，公安机关应给予协助。

第四十八条　业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员资格：

（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；

（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；

（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；

（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；

（五）违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；

业主大会议会审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。

第四十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

（一）   不再是本物业管理区域的业主的；

（二）   因疾病或其他原因丧失履行职责能力的；

（三）以书面方式向业主大会或业主委员会提出辞职请求的；

（四）被依法追究刑事责任的。

第五十条　业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的补贴，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。

业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

第四章　物业的使用与业主自治管理

第一节　一般规定

第五十一条　业主或者物业使用人使用物业时，应依照有利于使用安全、团结互助和公平合理的原则，正确处理用水、排水、通行、采光、日照、管线敷设和建筑维修、有害物质排放等方面的邻里关系。

建设单位应当在物业销售之前制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。业主大会成立后，业主大会应当制定管理规约。

第五十二条 物业使用中应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

（五）随意倾倒垃圾、杂物，或任意在阳台放置杂物、悬挂物品等违反市容环境卫生规定的行为；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。相关部门和业主委员会应当及时处理。

第五十三条　业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，应当按照物业服务企业指定的位置安装，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主应当予以配合。

第五十四条　业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。

业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。

第二节　住宅物业的装饰装修

第五十五条　业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。装饰装修人员强行进入的，由物业服务企业报公安机关处理。

第五十六条　业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容和实施期限；

（二）允许施工的时间；

（三）废弃物的清运与处置；

（四）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；

（五）安全生产事项；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）装修保证金的收取和退还；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

第五十七条　业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。

第三节　车库与车位的使用

第五十八条　车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照市物价局发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

第五十九条　占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定。车位场地委托物业服务企业管理的，物业服务企业可适当提取管理费用。

第六十条　鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和规划主管部门批准的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。

第三节          业主自治管理

第六十一条　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第六十二条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第六十三条　管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、物业的管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收缴方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对不缴纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其缴纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。管理规约、临时管理规约应当对业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为，对其共同管理权的行使予以限制。

第六十四条　提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业；业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。

业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费。

第六十五条　业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。

第五章　物业服务企业

第一节　物业服务企业

第六十六条  物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

第六十七条　物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。

第六十八条　物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

第六十九条　区物业办和镇（街道）政府应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

第七十条　物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

第二节　行业自律

第七十一条　物业服务企业应当在区物业办的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

第七十二条　物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合区物业办建立健全信用档案。

第六章　物业服务

第一节　物业服务内容与合同

第七十三条  物业服务内容主要包括下列事项：

（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共绿化的维护；

（三）公共区域环境卫生的维护；

（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

（七）物业服务档案和物业档案的保管；

（八）法律法规规定的其他物业管理事项。

第七十四条　业主委员会经业主大会授权，与通过招投标方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、履约保证金数额、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

物业服务合同签订后，业主有权进行查询。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向镇（街道）政府和区物业办备案。

第七十五条　解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。

物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案和建设工程档案；

（二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

（三）移交物业服务用房；

（四）清算预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规规定的其他事项。

物业服务企业未依据合同履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

第二节　物业服务收费

第七十六条　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准按下列原则执行：  

（一）实行前期物业管理的物业项目，其物业服务收费具体标准由建设单位与其选聘的物业服务企业参照政府指导价标准通过招投标或协议方式确定，并在销售地点予以公示，在与购房人签定买卖合同时予以明确告知，作为买卖合同及业主临时管理规约的内容。  

（二）成立业主大会的物业项目，物业服务收费经业主大会或获得授权的业主委员会与物业服务企业确定，报区物业办备案。

（三）除普通住宅类的物业项目外，其他住宅及非住宅物业项目，其物业服务收费实行市场调节价，具体标准由当事人双方约定，报区物业办备案。

（四）物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务，实行市场调节价，其收费标准由当事人协商约定。  

第七十七条　物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的监督、核查。

第七十八条　已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有书面约定的除外。

物业交付后长期空置的，其物业服务费收取标准应当在物业服务合同中约定。

建设单位在房屋销售中约定或承诺减、免收取物业服务费的，由建设单位向物业服务企业支付约定或承诺减、免部分的物业服务费。

因建设单位原因造成物业服务内容缺失的，物业服务企业的损失由建设单位承担。  

第七十九条　物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主应及时向区物价局报告。经区物价局认定物业服务企业存有上述行为的，业主委员会或业主有权拒绝交纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第八十条　专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第七章　物业的维护

第一节　建设单位的保修责任

第八十一条  建设单位应当建立物业售后维修服务机构，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬，物业服务企业应将委托合同予以公示。

第八十二条　新建物业实行质量保修金制度。

用于销售的物业，建设单位应当在物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，缴存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。物业建安总造价以建设项目工程总决算金额为准，在物业交付前无法提供工程决算报告的，以建设主管部门颁发的《建设工程施工许可证》中载明的合同造价作为预缴物业保修金基数，并根据工程决算报告提请结算最终金额。

物业保修金实行“统一缴存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由区住建局指定的机构（以下简称保修金管理机构）统一管理。

其中低层和多层建筑、小高层建筑（含7层以下安装电梯建筑）、高层建筑分别按百分之三、百分之四、百分之五的比例缴存。物业建筑安装总造价的计算，按威海市公布的物业建筑安装指导价标准每年调整一次。

建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不缴存物业质量保修金。

通过住宅性能认定终审的3A级、2A级、1A级物业，建设单位缴存物业质量保修金的比例可以分别相应降低3个、2个、1个百分点，但最低不能低于百分之一的缴存比例。

第八十三条　在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经区住建局核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

（一）经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装存在质量问题的；

（二）经规划主管部门、住建局认定未按照经批准的建设工程设计方案进行配套建设的；

第八十四条　物业质量保修金存储期限为5年，按照人民银行公布的同期银行活期存款利率计息。

物业保修金存储期满，保修金管理机构应当将保修金本息余额退还建设单位。建设单位因歇业、破产或者出现其他情形致使单位不存在，保修金管理机构应当进行公示，公示期为三十日。公示期满无异议的，物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。

物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，截止保修期到期仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的，保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。

第二节　专有部分的维护

第八十五条　物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修、更新或改造，由业主负责。

业主专有部分指专有部位和专用设施设备包括在构造及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等。

业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

第八十六条　业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

第三节　共用部位及共用设施设备的维护

第八十七条　物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。

共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。

第八十八条　住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续前，按照所拥有物业的建筑面积将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理，按照省、市有关规定执行。其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。

第四节　专业经营设施设备的维护

第八十九条   住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视和宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新、安全管理等责任及相关费用。  

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护和更新时，业主应当予以配合。   
      第九十条  专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。   
      专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从住宅专项维修资金中列支。   
      第九十一条  专业经营设施设备的维修保养责任，具体划分原则为：

（一）供水、排水和消防设施的维修养护责任。从取水口至结算水表以前的供水管道及设施（包括结算水表及水表井）产权属城市供水单位，并由其负责维护管理；住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消防栓（不含建筑物内消防设施）等，由供水部门管理维护，其余消防设施由物业服务企业或产权人负责，环翠消防大队监督检查。

（二）供气、供热设施的维修养护责任。管道燃气设备及供气管线（含燃气表）由燃气供应单位管理维护（不包含室内燃气设施，户内设施维护实行有偿服务）；供热设施及供热管线至用户终端（不包含室内供热设施，户内设施维护实行有偿服务），由供热单位维护。

（三）供电、通讯、有线电视设施的维修养护责任。供电设施以单元内用户电表为界，电表以外的用电设施（包括用户电表）的维护管理由供电部门负责；通讯设施至用户终端由通讯单位负责；有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。

第八章　社区物业管理与旧住宅区物业管理

第一节　社区物业管理

第九十二条  镇（街道）政府的物业管理专职机构，具体指导、协调辖区内物业管理的有关工作。

第九十三条　区住建局、城管执法分局、规划主管部门、公安分局、环保分局、区物价局等部门和镇（街道）政府、社区居（村）民委员会，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布职责范围和联系人姓名、联系方式，对违法行为及时作出处理。

第九十四条　实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由镇（街道）政府负责召集，由社区居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表参加，并可邀请城管执法分局、区物业办和专业经营单位等部门的代表参加。

联席会议主要协调下列事项：

（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；

（三）物业管理区域内发生的突发事件及重大信访事件；

（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；

（五）需要协调的其他物业管理事项。

第九十五条　业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请威海仲裁委仲裁或者依法向人民法院起诉。

第九十六条　有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

第二节  旧住宅区物业管理

第九十七条 对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治。旧住宅区改造整治规划和年度计划由各镇（街道）政府拟定，报区政府批准后向社会公布。

旧住宅区内的道路、照明、绿化及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

第九十八条　旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照法律、法规和本办法的规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用，改造整治后仍由其给予补助。

第九十九条　旧住宅区改造整治完成后，镇（街道）政府应当组织业主成立业主委员会，指导业主委员会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居（村）民委员会组织实施。

第一百条　未建立专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金；物业服务企业可以根据物业服务合同约定，代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的，主要用于补充专项维修资金。

第九章  附则

第一百零一条  违反本办法规定，由区物业办依照《物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律法规的规定予以处罚。

第一百零二条  业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。

第一百零三条  本办法由区住建局负责解释。

第一百零四条  本办法自发布之日起施行，试行期一年。