威海市业主大会和业主委员会指导细则

发布时间：2022-04-12

威海市业主大会和业主委员会指导细则

第一条 为规范业主大会、业主委员会的活动，加强党 建示范引领作用，推动“红色物业·精致社区”建设，维护业主的合法权益，根据《山东省物业管理条例》、《威海市物业管理办法》等法律规定，以及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《关于深化党建引领“红色物业”提升社区治理水平的实施意见》（室字〔2020〕16 号）等文件精神，制定本细则。

第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 业主大会代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。

第三条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条 引导业主委员会成立党的基层组织，业主委员 会党组织接受街道办事处（镇人民政府）、社区党组织的业务指导。 鼓励建立健全社区党组织、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。

第五条 市物业主管部门负责本市业主大会成立、业主委员会选举等工作的政策指导及相关示范文本的拟定等。区市、开发区物业主管部门负责本辖区内业主大会成立、业主委员会选举及其日常活动的政策指导，会同街道办事处（镇人民政府）负责业主大会和业主委员会的备案工作。 街道办事处（镇人民政府）负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。鼓励街道办事处（镇人民政府）建立信用考核机制，制定信用考核标准，对业主委员会、业主进行信用管理。 社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处（镇人民政府）开展信用管理，以及与物业管理有关的工作。

第六条 业主委员会可以在社区党组织的指导下，在物业管理区域内开展业主信用考核，引导业主自主参与信用管理工作，营造户户守信、人人互信、合作共享的业主自治管理模式。

第七条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从共有资金中列支。工作经费的收支情况，应当每半年公示一次，公示期不少于 15 天。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

     第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分由区市、开发区物业主管部门以建设用地规划许可证确定的红线图为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，依法依规确定。

第九条 业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（六）改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动；

（七）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（八）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第五项至第六项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十条 物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处（镇人民政府）应当指导业主成立首次业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会：

（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

分期开发的建设项目，先期开发区域具备业主大会成立条件的，可以先行召开业主大会会议并选举产生业主委员会，负责已开发区域的物业管理。业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在管理规约或议事规则中予以约定。当后期开发区域房屋出售并交付使用后，街道办事处（镇人民政府）应当指导业主委员会按照管理规约或议事规则的约定，增补业主委员会委员。

    第十一条 筹备组由业主代表、建设单位代表、物业服务企业代表、街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会代表组成，筹备组成员人数应为七人以上的单数组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。

筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处（镇人民政府）组织产生。 筹备组成员不宜担任首届业主委员会委员，并在筹备组成立前予以明确告知。

筹备组成立后，街道办事处（镇人民政府）应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公示不少于 3 天，业主对筹备组成员有异议的，应在公示期内向街道办事处（镇人民政府）提出，并提供相应证明材料，由街道办事处（镇人民政府）对异议进行审查。经公示无异议或异议审查不成立的，筹备组成立，并在物业管理区域内公告。建设单位和物业服务企业应当配合筹备组开展工作。

     第十二条 筹备组在首次业主大会会议召开前应做好以 下工作：

（一）确认并公示业主名单、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）首次业主大会会议的其他准备工作。上述事项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当于合理期间内做出答复，不影响业主大会如期召开。

业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

第十三条 业主身份的认定以不动产权证记载的权利人为准。 房屋已出售并交付使用但尚未领取不动产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。不动产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。

第十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列 方法认定业主人数和总人数、专有部分面积和建筑物总面积：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（三）总人数、建筑物总面积，按照前项的统计总和计 算。

第十五条 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

第十六条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，约定由其委托的业主代表依法在一定期限内代其行使共同管理权。

第十七条 首次业主大会会议的筹备经费可以由建设单位或物业管理区域公共收益承担，公共收益无力承担的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。筹备经费使用物业管理区域共有资金的，首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况公示。

 第十八条 召开业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面形式或者互联网方式。采用互联网方式的，鼓励通过威海市住房保障公共服务中心开发的智慧物业综合信息服务平台或者各区市政府已经建立的平台进行。

业主表决方式可以采取常规表决，也可以采用异议表决。具体表决方式由业主委员会决定。常规表决方式是指有利害关系的业主持同意意见的比例达到规定标准，视为表决通过。异议表决是指有利害关系的业主持反对意见的比例未超过规定标准，视为表决通过。

第十九条 业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数应当符合法律规定比例。业主大会会议做出决定，应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例。未参与表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或议事规则规定。 弃权票应当以明示的方式表达。收回的选票中无明确意思表示的，是否视为未参与表决票，由管理规约或议事规则规定。

第二十条 投票时间截止后，如业主大会会议参会业主人数或参会业主所持投票权数未达到法定比例，经街道办事处（镇人民政府）研究后决定可以延长投票时间的，应当予以公示，延长时间不得超过 30 天。

第二十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由三至十一人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

    （一）具有完全民事行为能力； 

（二）带头遵守国家有关法律、法规；

（三）带头遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履 行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第二十二条 除法律法规另有规定外，有下列情形之一的人员，不宜作为业主委员会委员：

    （一）因故意犯罪被判处刑罚，执行期满未逾五年；

（二）候选人报名日期截止前三年内，因物业管理相关违法行为受到行政处罚；

（三）违反党纪党规，已被立案调查的；

（四）参与邪教组织，或非法组织、参与集体上访，影响社会稳定的；

（五）阻挠业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决，经公安机关或其他执法机关下达处罚通知的；

（六）本人或其近亲属在本小区物业服务企业工作的；

（七）候选人报名日期截止前三年内欠缴物业服务费或住宅专项维修资金累计达三个月以上，或煽动其他业主拒缴 物业服务费的；

（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未撤销的；

（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被相关职能部门认定并责令整改尚未整改到位的。

第二十三条 业主大会筹备组应对参选业主委员会委员的人选进行资格审核，按照业主委员会委员候选人产生办法，提出候选人名单。经审核的候选人名单在物业管理区域内进行不少于五日的公示后，无异议或异议不成立的，提交业主大会进行选举投票。

第二十四条 业主大会投票结果产生后 3 日内，筹备组应公示投票结果。业主大会选举产生业主委员会及表决通过业主大会议事规则、管理规约等有关文件的，应同时公示业主委员会委员、候补委员名单及业主大会议事规则、管理规约等文件。

第二十五条 业主委员会委员实行任期制，每届任期为三至五年，可连选连任。业主委员会应当自选举之日起 3 日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

第二十六条 鼓励业主委员会设立党的基层组织，积极宣传落实党的路线方针政策，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用。

第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内， 持下列文件向物业所在地的区市物业主管部门和街道办事处（镇人民政府）办理备案手续：

（一）业主大会成立和业主委员会选举的相关资料；

（二）业主管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主委员会的党组织建立情况；

（五）业主大会决定的其他重大事项。

第二十八条 业主委员会可以采用候补委员制，业主委员会成员缺位时由候补委员依次递补，业主委员会应当予以公示，公示结束之日起十五日内向区市物业主管部门、街道办事处（镇人民政府）备案。 所有候补委员递补为委员后，业主委员会委员人数低于原有人数百分之五十或少于三人的，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。 候补委员参照业主委员会委员管理。

第二十九条 业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销业主委员会主任或副主任委员资格的，由街道办事处（镇人民政府）依法处理。

第三十条 业主大会和业主委员会印章的管理由管理规约或议事规则约定，鼓励由社区党组织代管，在社区党组织的指导下按照印章管理规定使用。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定 或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字，印章使用情况应当进行登记存档。

第三十一条 业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

   （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议；

（五）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（六）监督管理规约的实施；

（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（八）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第三十二条 业主委员会委员及业主委员会聘用人员不得有下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料，或者擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（三）违反本细则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同；

（四）侵占、挪用业主共有资金，将业主共有资金借贷给他人或者以业主共有资金为他人提供担保；

（五）收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利 益；

（六）违规泄露业主信息；

（七）本人或其配偶、直系亲属与本业主大会订立合同或者进行交易；

（八）本人或其配偶、直系亲属为在本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；

（九）拒不执行街道办事处（镇人民政府）、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判；

（十）侵害业主合法权益的其他行为。

第三十三条 业主委员会应当于会议召开三日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。 业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自做出决定之日起三日内在物业管理区域内公告。

第三十四条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

（一）业主大会、业主委员会会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；

（三）业主委员会选举产生、备案的材料；

（四）业主及业主代表名册；

（五）本细则、本物业管理区域管理规约、议事规则、物业服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主、物业使用人的书面意见、建议书；

（八）共有物业收益相关资料；

（九）其它书面和实物资料。

上述档案应由专人保管，业主委员会应当自新一届业主委员会成立之日起五日内，将上述档案及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。 业主可以查阅与自身直接相关的档案，业主委员会应当在收到查询申请之日起三日内予以答复。

第三十五条 建议业主大会以招投标等方式公开选聘物业服务企业，公开选聘物业服务企业应在原物业服务合同期限届满前三个月启动，选聘方案由业主委员会负责起草，经业主大会表决同意后，公开发布选聘信息，开展资格审查，提出选聘意见，并提交业主大会决定。

 第三十六条 有下列情况之一的，业主大会应当及时终止业主委员会委员资格：

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）丧失民事行为能力；

（三）书面向业主大会或业主委员会提出辞职的；

（四）依法被追究刑事责任的；

（五）一年内无故不参加业主委员会召集的会议累计超过三次的；

（六）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第三十七条 业主发现业主委员会委员有本细则二十二条情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务。

     业主大会会议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。

第三十八条 业主委员会中具有党员身份的委员有其他不当履职、怠于履职等不适宜担任业主委员会委员情形的，社区党组织应当通报业主委员会，由业主委员会决定是否终止其在业主委员会担任的职务。

第三十九条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第四十条 业主委员会任期届满前三个月，应当报告物业所在地的街道办事处（镇人民政府）以及区市物业主管部门，并组织召开业主大会会议进行换届选举。

第四十一条 业主委员会不按照规定及时组织召开业主大会会议或在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会应当督促业主委员会进行，逾期仍不进行的，由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会组织召开。

第四十二条 业主委员会应当配合相关主管部门做好住宅专项维修资金筹集、使用和监管工作。

第四十三条 业主委员会应当按照业主大会的决定使用业主共有资金，使用前、后均应在物业管理区域内公示。共有物业收益应当按季度在物业管理区域的显著位置 进行公示，公示期不得少于一个月。

第四十四条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

第四十五条 业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的，街道办事处（镇人民政府）应当责令限期改正，拒不改正的，由街道办事处（镇人民政府）或者区市物业主管部门撤销其决定，并通告全体业主。

第四十六条 区市物业主管部门、街道办事处（镇人民 政府）应当定期组织社区居民委员会工作人员以及业主委员会委员开展物业管理相关知识培训，每年不少于一次。

第四十七条 本细则自发布之日起施行。